به گزارش شبکه خبر، فرید قدیری، معاون سردبیر و دبیر بخش مسکن روزنامه دنیای اقتصاد، در دومین روز همایش «چشمانداز اقتصاد ایران ۱۴۰۵» گفت: امیدوارم این همایش برای حاضران کاربردی و مفید بوده باشد. برای همه مردم ایران، فعالان اقتصادی و اقتصاد کشور، آرزوی سلامتی، موفقیت و بهبود شرایط را دارم.
وی با اشاره به هدف ارائه خود افزود: در فرصت کوتاهی که در اختیار دارم، تلاش میکنم آثار اتفاقات تاریخی رخداده از سال ۱۴۰۳ به بعد را بر بازار مسکن و ساختمان توضیح دهم؛ اتفاقاتی که پس از جنگ تحمیلی دهه ۱۳۶۰، شرایط متفاوتی را برای کشور رقم زدند. هدف این است که بتوانیم چشمانداز بازار مسکن در ماههای آینده را، پس از دو جنگ رخداده در سالهای ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴، بهتر ارزیابی کنیم.
قدیری ادامه داد: جنگی که نشانههای آن در سال ۱۴۰۳ آشکار شد و در سال ۱۴۰۴ بهطور مستقیم با آن مواجه شدیم، چهار اتفاق مهم را در بازار مسکن و ساختمان تهران و سایر شهرها رقم زد.
وی درباره نخستین پیامد گفت: از فروردین سال ۱۴۰۳ و همزمان با افزایش ریسک جنگ، نخست با حمله به کنسولگری ایران و سپس با تحولات روز ۳۱ فروردین و فعالشدن پدافند هوایی در شهرهای مختلف، شاهد سنگینترشدن رکود معاملاتی بازار مسکن بودیم.
معاون سردبیر روزنامه دنیای اقتصاد افزود: باید به خاطر داشته باشیم که بازار مسکن از سال ۱۳۹۷ وارد یک رکود تاریخی شده بود، اما ظهور یک ریسک سیاسی متفاوت، یعنی ریسک وقوع جنگ، شدت این رکود را افزایش داد.
وی با اشاره به آمار معاملات مسکن تهران توضیح داد: میانگین حجم ماهانه معاملات مسکن در سال ۱۴۰۳، یعنی سالی که علائم ریسک جنگ بهشدت تقویت شده بود، به حدود سههزار و ۵۰۰ واحد مسکونی در ماه رسید. از سال ۱۳۹۳ که آمار خریدوفروش آپارتمان در تهران بهصورت قابل رصد ثبت شده است، چنین رکود سنگینی کمسابقه بود و وضعیت سال ۱۴۰۳ حتی از سال قبل نیز نامناسبتر شد.
قدیری گفت: جنگ سه پیامد دیگر نیز برای بازار مسکن داشت. رکود معاملاتی، فنر تقاضای مصرفی و سرمایهای مسکن را فشردهتر کرد. سپس در سال ۱۴۰۴ و همزمان با وقوع دو جنگ پیاپی، تعطیلی بازارهای دارایی آثار منفی دیگری را به شکل نوسان و جهش قیمت بر بازار مسکن تحمیل کرد. در نهایت، تورم تولید مسکن و ساختمان نیز تحت تأثیر جنگ افزایش یافت.
وی درباره توقف انتشار آمار رسمی بازار مسکن اظهار کرد: از نیمه سال ۱۴۰۳، انتشار منظم آمار قیمت قطعی مسکن در تهران متوقف شد. لازم است توضیح داده شود که چه اتفاقی در نظام آماری بازار مسکن رخ داده است.
دبیر بخش مسکن روزنامه دنیای اقتصاد ادامه داد: در سالهای اخیر، بهویژه در دولت شهید رئیسی، تعدد سامانهها در حوزههای مختلف اقتصادی به بازار مسکن نیز سرایت کرد. پیش از آن، سامانه رهگیری معاملات مسکن، موسوم به سامانه کد رهگیری، از سال ۱۳۸۸ فعالیت میکرد.
وی افزود: این سامانه بهتدریج میان مشاوران املاک و مردم جا افتاد و در سالهای پایانی، بیش از ۹۰ تا ۹۵ درصد معاملات مسکن در آن ثبت میشد. اطلاعات این سامانه به مرجع بانک مرکزی و مرکز آمار ایران برای انتشار منظم و ماهانه قیمت مسکن تبدیل شده بود.
قدیری تصریح کرد: اما تعدد سامانهها در وزارت راه و شهرسازی باعث شد سامانه رهگیری معاملات مسکن عملاً کنار گذاشته شود. پس از آن، سامانه خودنویس راهاندازی شد که با ایرادهای متعددی مواجه بود و در ادامه نیز سامانه کاتب از سوی دفاتر اسناد رسمی به وجود آمد.
وی افزود: اکنون چند سامانه موازی وجود دارد که معاملات مسکن در هرکدام از آنها ثبت میشود. از آنجا که هر سامانه تنها بخش محدودی از معاملات را پوشش میدهد، بانک مرکزی و مرکز آمار اعلام میکنند جامعه آماری هیچکدام از آنها برای محاسبه قیمت قابل استناد نیست. به همین دلیل، انتشار منظم آمار رسمی قیمت مسکن متوقف شده است.
معاون سردبیر روزنامه دنیای اقتصاد گفت: در سالهای ابتدایی دهه ۱۴۰۰، زمانی که قیمت مسکن جهش میکرد، چند بار گفته شد اگر چراغ اتاق آماری بازار مسکن را خاموش کنند، بازار آرام میشود. در سال ۱۴۰۳ نیز برای چندمینبار انتشار آمار متوقف شد.
وی ادامه داد: گروه رسانهای دنیای اقتصاد از همان زمان، شاخصی با عنوان «شاخص قیمت پیشنهادی مسکن» یا قیمت موردنظر فروشندگان را تعریف و محاسبه کرد. از نیمه سال ۱۴۰۳ به بعد، هر ماه این شاخص را اعلام کردهایم. البته از ماه گذشته، اطلاعات قیمت قطعی را نیز از وزارت راه و شهرسازی دریافت کردهایم و قیمت قطعی خردادماه نیز قابل اعلام است.
قدیری با اشاره به آثار جنگ ۱۲روزه بر بازار مسکن گفت: در خرداد و تیرماه سال ۱۴۰۴ و پس از وقوع جنگ ۱۲روزه، قیمت مسکن به شکلی بیسابقه بین پنج تا هشت درصد کاهش پیدا کرد. بازار عملاً تعطیل شده بود و حتی افرادی که به هر دلیل قصد خرید یا فروش خانه داشتند و منابع مالی آنها نیز آماده بود، امکان انجام معامله نداشتند.
وی افزود: بنگاههای مشاور املاک و دفاتر اسناد رسمی تعطیل بودند و جابهجایی منابع مالی از طریق شبکه بانکی نیز با محدودیت مواجه شده بود. همین شرایط باعث شد قیمتهای پیشنهادی فروشندگان بین پنج تا هشت درصد کاهش پیدا کند.
دبیر بخش مسکن روزنامه دنیای اقتصاد ادامه داد: در پاییز سال گذشته نیز بازار مسکن همچنان با شوک ناشی از جنگ ۱۲روزه مواجه بود و این وضعیت خود را به شکل ثبات نسبی قیمتها نشان داد. اما با عبور از پاییز و ورود به زمستان، چند اتفاق باعث شروع دوره تازهای از تحرک در بازار مسکن شد.
وی نخستین عامل را فشردگی تقاضا دانست و گفت: فنر تقاضای مسکن در سال ۱۴۰۳ و نیمه نخست سال ۱۴۰۴ فشرده شده بود. بخشی از متقاضیان تلاش کردند از ثبات نسبی قیمتها استفاده کنند و برای خرید ملک در تهران وارد بازار شوند.
قدیری افزود: عامل دوم که به نظر میرسد وزن بسیار مهمی داشت، «شارژ طلایی» خریداران مسکن بود. بررسیهای میدانی ما در دی و بهمن نشان میداد که بازار مسکن وارد یک دوره تحرک محسوس شده است.
وی ادامه داد: مشاوران املاک در مناطق مختلف تهران میگفتند بخش ثابتی از منابعی که خریداران برای خرید آپارتمان وارد بازار میکردند، از محل فروش طلا یا سکه تأمین میشد و سهم طلا در بسیاری از خریدها بیشتر بود.
معاون سردبیر روزنامه دنیای اقتصاد گفت: در برخی معاملات، بیش از ۳۰ تا ۴۰ درصد بودجه خرید مسکن از طریق تبدیل طلا تأمین میشد. بخشی از این منابع نیز پیشتر به تتر تبدیل شده بود و خریداران مابهالتفاوت قیمت ملک را بهصورت نقدی پرداخت میکردند.
وی افزود: بازدهی بالای طلا و سکه طی دو سال گذشته که با رشد شدید قیمتها همراه بود، به تحرک محسوس معاملات مسکن تهران در زمستان سال گذشته کمک کرد.
قدیری با اشاره به جهش قیمت در بهمنماه گفت: در بهمن سال گذشته، قیمت مسکن تهران رشد ماهانه بیسابقهای معادل ۱۵ درصد را تجربه کرد. از ابتدای دهه ۱۳۹۰ تاکنون، رشد ماهانه ۱۵درصدی قیمت مسکن سابقه نداشت.
وی توضیح داد: علت این جهش مشخص است؛ پیش از آن، بازار مسکن با شوکی مانند جنگ مواجه نشده بود که معاملات را بهشدت متوقف و تقاضا را انباشته کند و سپس آثار آن به شکل جهش قیمت در دی و بهمن ظاهر شود.
دبیر بخش مسکن روزنامه دنیای اقتصاد گفت: قیمت پیشنهادی مسکن یک روز پیش از آغاز جنگ ۱۲روزه، بهطور متوسط حدود ۱۴۸ میلیون تومان در هر مترمربع بود. با آغاز جنگ، همه بازارها و فعالان اقتصادی دوباره در شوک فرو رفتند و متوسط قیمت پیشنهادی مسکن تا حدود ۱۱۵ میلیون تومان در هر مترمربع کاهش یافت.
وی ادامه داد: این روند نزولی تا زمان اعلام آتشبس ادامه داشت. با اعلام آتشبس، رفتار بازار و دارندگان دارایی بار دیگر تغییر کرد. بسیاری از خانوارها در سالهای گذشته دلار، طلا یا سایر داراییها را با این هدف نگهداری کردهاند که در آینده از قدرت مالی لازم برای خرید خانه اول یا سرمایهگذاری ملکی برخوردار شوند.
قدیری افزود: پس از آتشبس، مسیر قیمت مسکن بار دیگر تغییر کرد. در بهار نیز وقتی اعلام شد ایران و آمریکا در حال مذاکره هستند و احتمال دستیابی به تفاهم وجود دارد، آثار آن بهسرعت در ثبات نسبی قیمت مسکن دیده شد.
وی گفت: قیمت مسکن در این دوره به حدود ۲۰۰ میلیون تومان در هر مترمربع رسید و در دوره آتشبس و انتشار اخبار مربوط به تفاهم، تا حد زیادی ثبات خود را حفظ کرد.
معاون سردبیر روزنامه دنیای اقتصاد ادامه داد: با این حال، چند روز پیش و همزمان با مشاهده دوباره برخی تحرکات و حملات در تهران، قیمت پیشنهادی فروشندگان به حدود ۲۱۷ میلیون تومان در هر مترمربع رسید و اکنون این رقم در محدوده ۲۲۴ میلیون تومان قرار دارد.
وی از این روند نتیجه گرفت: در سال گذشته، ریسک جنگ مهمترین بازیگردان بازار مسکن تهران بوده است. در گذشته همواره گفته میشد بازار مسکن دیرتر از سایر بازارهای دارایی به تحولات بیرونی واکنش نشان میدهد، اما این ویژگی تغییر کرده است.
قدیری گفت: از سال ۱۳۹۷ به بعد، ابتدا خروج آمریکا از برجام و سپس بروز جنگ و تشدید ریسکهای غیراقتصادی باعث شدند حساسیت قیمت مسکن به تحولات و متغیرهای بیرونی افزایش پیدا کند. هرچه در این هفت یا هشت سال جلوتر آمدهایم، سرعت واکنش بازار مسکن بیشتر شده و اکنون حتی نوسان روزانه قیمتهای پیشنهادی فروشندگان قابل مشاهده است.
وی با تأکید بر ضرورت نگاه بلندمدتتر به بازار مسکن افزود: برای تحلیل دقیقتر، باید از نوسانات روزانه فاصله بگیریم و وضعیت بازار را در یک دوره دو یا سهساله و حتی بلندمدتتر بررسی کنیم.
دبیر بخش مسکن روزنامه دنیای اقتصاد اظهار کرد: از ابتدای دهه ۱۳۷۰ تاکنون، رکود و رونق قیمتی بازار مسکن را میتوان به شش دوره تقسیم کرد؛ سالهای ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۳، سالهای ۱۳۹۴ تا ۱۳۹۶، سالهای ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹، سالهای ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۲، سالهای ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ و در نهایت بهار سال ۱۴۰۵.
وی درباره ویژگی دوره نخست گفت: از سال ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۳، چرخههای رکود و رونق مسکن به شکل سنتی و تکرارشونده عمل میکرد. معمولاً بازار برای یکونیم تا حداکثر دو سال با رونق معاملات و افزایش قیمت مواجه میشد و پس از آن، برای سه تا چهار سال و گاهی بیشتر، وارد رکود قیمتی میشد.
قدیری افزود: در دوره رکود، قیمت اسمی مسکن یا کاهش پیدا میکرد یا میزان رشد آن از تورم عمومی کمتر بود؛ در نتیجه، قیمت واقعی مسکن کاهش مییافت و بازار بهتدریج برای یک دوره افزایش قیمت جدید آماده میشد.
وی گفت: میانگین رشد سالانه قیمت مسکن تهران از سال ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۳ حدود ۲۱ درصد بود. این عدد برای مقایسه با دورههای بعد اهمیت زیادی دارد.
معاون سردبیر روزنامه دنیای اقتصاد درباره دوره برجام اظهار کرد: از سال ۱۳۹۴ تا ۱۳۹۶ و پس از امضای برجام، ریسک سیاسی ناشی از تحریمهای ابتدای دهه ۱۳۹۰ تا حد زیادی فروکش کرد. انتظارات تورمی کاهش یافت و مردم نسبت به آینده اقتصاد امیدوارتر شدند.
وی ادامه داد: در چنین شرایطی، انگیزهای برای ادامه سرمایهگذاری سنگین در بازار ملک وجود نداشت. اثر این شرایط در روند قیمت مسکن دیده شد؛ بهطوریکه میانگین رشد سالانه قیمت مسکن تهران از سال ۱۳۹۴ تا پایان ۱۳۹۶ به حدود پنج درصد کاهش یافت.
قدیری افزود: در مجموع این سه سال، قیمت مسکن فقط حدود ۱۰ درصد افزایش پیدا کرد. این رشد ۱۰درصدی در سه سال را باید با رشد ۱۵درصدی قیمت در بهمن سال گذشته و حدود ۲۰درصدی در اردیبهشت امسال مقایسه کرد تا مشخص شود سرعت رشد قیمت در دوره برجام تا چه اندازه پایین و فضای روانی جامعه تا چه حد متفاوت بوده است.
وی با اشاره به تحولات سال ۱۳۹۷ گفت: از سال ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹ اتفاقی تاریخی در بازار مسکن رخ داد. با خروج آمریکا از برجام، هم چرخههای سنتی رکود و رونق بازار مسکن نسبت به سه دهه قبل تغییر کرد و هم روند رشد قیمتها وارد وضعیت تازه و کمسابقهای شد.
دبیر بخش مسکن روزنامه دنیای اقتصاد در پایان این بخش گفت: بازار مسکن از ابتدای سال ۱۳۹۷ تاکنون همچنان در رکود معاملاتی قرار دارد؛ رکودی ممتد که در سه دهه قبل از آن سابقه نداشت.
دیدگاهها