رونمایی از «سکه طلای» بازار مسکن | تولید آپارتمان ۳۵متری در تهران ممنوع است؟

اگرچه بازار مسکن دررکودی کم‌سابقه فرو رفته و حجم خرید و فروش در پایین‌ترین سطح ممکن قرار دارد، اما بررسی‌ها حاکی از فعال بودن تقاضا در بخش «ریزمتراژها» برخلاف سایر گروه‌های متراژی هست، به طوری که میکروآپارتمان‌های زیر 40 مترمربعی به بورس خریداران در تهران تبدیل شده‌اند.

در گزارش پیشین «دنیای‌اقتصاد» میانگین متراژ واحدهای پرتقاضا ۵۳ مترمربع برآورد شده قرار دارای قرار دارای بود، اما یافته‌های جدید از نبض بازار پایتخت نشان می‌دهد این روند به سمت واحدهای کوچک‌تر از ۴۰متر نیز کشیده شده هست. 

براساس مطالعات میدانی صورت گرفته، بازار واحدهای مسکونی زیر ۴۰مترمربع و حتی تا ۳۰ مترمربع در تهران این روزها با تحرک نسبی بیشتری نسبت به واحدهای کوچک متوسط (حدود ۵۰ مترمربع) مواجه هست. برخلاف رکود سنگین در سایر گروه‌های متراژی، تقاضا برای میکروآپارتمان‌ها همچنان بالا باقی مانده و بسیاری از خانوارها و سرمایه‌گذاران خرد، این گروه متراژی را گزینه‌ای امن و با نقدشوندگی بالا می‌دانند.

افزایش بی‌سابقه قیمت مسکن، کاهش توان خرید خانوارها و محدود شدن گزینه‌های قابل تامین مالی باعث شده آپارتمان‌های میکرو به پناهگاه تازه متقاضیان مصرفی و حتی سرمایه‌گذاران خرد بدل شوند. به این ترتیب، درحالی‌که رکود کلی بازار، معامله‌گران را وادار به عقب‌نشینی کرده اما فایل‌های زیر ۴۰متر بیشترین سهم را از معاملات ثبت‌شده در مناطق مصرفی شهر به خود اختصاص داده‌اند. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد، دو عامل موجب شده این گروه متراژی به «سکه طلا»ی بازار تبدیل شود؛ این واحدها به خاطر قیمت کل کمتر از ۲‌میلیارد تومان، هم امکان خرید برای خانه‌اولی‌ها و بخش بزرگی از خانوارهای مصرفی را فراهم می‌کنند و هم به خاطر نقدینگی پایین و جذابیت سرمایه‌گذاری برای سرمایه‌گذاران خرد، حکم «سکه طلا» را در بازار مسکن پیدا کرده‌اند. نیز کمیاب بودن این واحدها در برابر حجم تقاضاست که ارزش آنها را بالا برده هست.

به علاوه، پوشش بالاتر وام‌های بانکی برای این واحدها در مقایسه با واحدهای بزرگ‌تر، جذابیت آنها را دوچندینینان کرده هست. یکی از مزیت‌های مهم میکروآپارتمان‌ها، امکان پوشش بخشی از هزینه خرید با وام مسکن هست. برای این واحدها، وام مسکن امکان داردد حداقل یک‌چهارم قیمت کل را پوشش دهد؛ درحالی‌که برای آپارتمان‌های معمولی، این پوشش کمتر از ۱۰ درصد هست. این امر باعث شده این واحدها گزینه‌ای واقعی برای خانوارهایی با توان مالی محدود باشد و همزمان برای سرمایه‌گذاران خرد جذابیت بیشتری داشته باشد. نظر به شرایط تورمی و فشار بالای هزینه‌های اجاره و خرید، این واحدها به ابزار حفظ سرمایه و ورود سرمایه‌های کوچک به بازار مولد مسکن تبدیل شده‌اند.

بورس میکروآپارتمان‌ها در جنوب پایتخت

بررسی شاخص قیمت مسکن «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، بورس میکروآپارتمان‌ها در مناطق 9 تا 18 تهران هست که متوسط قیمت پیشنهادی این واحدهای مسکونی زیر 40 مترمربع، در محله‌های منتخب مناطق ۹ تا ۱۸، حدود ۷۱‌میلیون و 200هزار تومان در هر مترمربع هست؛ این رقم تقریبا، هم سطح با میانگین قیمت کل واحدهای مسکونی همان مناطق (70.4میلیون تومان) هست. البته، نزدیک به ۳۰ درصد کمتر از متوسط قیمت کل بازار مسکن پایتخت هست. با این حال، به خاطر «عدم تعادل شدید» بین تعداد واحدهای عرضه‌شده و تقاضای بالا، فاصله قیمتی با سطح قیمت کل این مناطق (تمام واحدها با هر متراژ) از نظر واقعی کاهش یافته هست. میانگین عمر بنای واحدهای زیر ۴۰ متر در تهران حدود ۱۳ سال هست و عمده فایل‌ها با قدمت بیش از ۱۰ سال در بازار وجود دارند. با این حال، واحدهای نوساز نیز در بازار عرضه شده‌اند و بسیاری از آنها دارای سند آماده یا در حال طی کردن مراحل ثبت سند هستند.

به گفته واسطه‌های ملکی، قیمت پیشنهادی میکروآپارتمان‌ها حدود ۱۰ تا ۱۵‌میلیون تومان از آپارتمان‌های معمولی بالاتر هست؛ دو دلیل اصلی برای این موضوع وجود دارد: نخست هزینه بالاتر ساخت این واحدها که سازنده‌ها برای جبران آن قیمت را افزایش می‌دهند و دوم نقدینگی کمتر خریداران که باعث خواهد گردید سازنده‌ها فرصت گران‌تر فروختن این واحدها را داشته باشند. به این ترتیب، واحدهای زیر ۴۰ متر به علاوهکه پاسخگوی نیاز مصرفی‌اند، به خاطر تقاضای بالا و حجم سرمایه‌گذاری‌های خرد، ارزش بیشتری نسبت به دیگر آپارتمان‌ها پیدا کرده‌اند.

موانع ساخت و کمیابی در بازار

با وجود تقاضای بالا، عرضه میکروآپارتمان‌ها محدود هست. بر اساس آمارها، سهم واحدهای زیر ۴۰ مترمربع از کل فایل‌های تهران تنها حدود 2.5درصد هست، اما حجم تقاضا برای این واحدها بسیار بالاست و این موضوع ارزش آنها را در بازار بیشتر کرده هست. درحالی‌که شرایط فعلی بازار، ساخت میکروآپارتمان‌ها را به گزینه‌ای منطقی برای پاسخ به تقاضای واقعی بدل کرده، ضوابط سختگیرانه شهرداری مانع اصلی توسعه این الگو در پایتخت هست. مقررات فعلی ساخت‌وساز اجازه تولید گسترده واحدهای کمتر از ۴۰ مترمربع را نمی‌دهد و مهم‌ترین مانع، الزام «تامین پارکینگ» برای هر واحد هست. اکثر سازنده‌ها به خاطر الزام به تامین پارکینگ برای هر واحد، ساخت آپارتمان‌های زیر ۴۰ متر را دشوار می‌دانند که عملا متوسط مساحت ساخت‌وساز در تهران را به بالای 120 مترمربع رسانده هست. این در حالی هست که بر اساس بند صریح طرح تفصیلی تهران، حداقل مساحت مجاز واحدهای مسکونی ۳۵ مترمربع هست به شرط آنکه مساحت زمین بالای ۵۰ متر باشد. 

نیز، براساس روایت فعالان در بازار ساختمان، محدودیتی قانونی برای ساخت واحدهای زیر ۵۰ متر وجود ندارد و سند تک‌برگ مانند دیگر واحدهای مسکونی به آنها تعلق دریافت انجام می‌دهد. در واحدهای نوساز نیز یا سند آماده قرار دارای قرار دارای بود یا مراحل ثبت سند در حال انجام قرار دارای قرار دارای بود. اگرچه اجازه ساخت مجتمع‌های ریزمتراژ ۲۰ متری به‌طور مستقل داده نخواهد گردید، اما در آپارتمان‌های ۳ تا ۴ طبقه یا مجتمع‌هایی که انواع متراژها را شامل می‌شوند، امکان ساخت چندینین واحد زیر ۵۰ متر نیز وجود دارد و محدودیت قانونی برای آنها لحاظ نشده هست. این عوامل باعث خواهد گردید واحدهای ریزمتراژ زیر ۴۰ متر در بازار کمیاب باشند و این کمبود عرضه، در کنار تقاضای بالا، ارزش آنها را افزایش دهد. بررسی‌ها نشان می‌دهد، عرضه و تقاضا در بازار مسکن تهران دو خط موازی هست؛ عمده تقاضا به واحدهای کوچک تعلق دارد اما عمده واحدها بزرگ هستند، هم‌اکنون عمده سازندگان به خاطر همین محدودیت‌ها تمایل خود را به ساخت واحدهای بالای 100مترمربع معطوف کرده‌اند، درحالی‌که تقاضای واقعی بازار به سمت متراژهای پایین‌تر حرکت کرده هست.

کارشناسان هشدار می‌دهند در صورت تداوم سیاست‌های فعلی، شکاف میان عرضه و تقاضا در بازار مسکن تشدید خواهد گردید. این در حالی هست که کارشناسان معتقدند نظر به رشد هزینه اجاره‌نشینی و دشواری خرید مسکن، بازنگری در این ضوابط امکان داردد مسیر تازه‌ای برای خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد و رونق ساخت‌وساز باز کند. از این رو، اصلاح ضوابط، به‌ویژه در زمینه پارکینگ و تراکم، امکان داردد مسیر تازه‌ای برای رونق عرضه مسکن کوچک و پاسخ به تقاضای واقعی خانوارها فراهم کند. کارشناسان راه «رکودزدایی از ساختمان و معاملات مسکن» را حذف مانع در شهرداری برای احداث واحدهای ریزمتراژ عنوان می‌کنند؛ در شرایط «فقر مسکن» که خانوارها برای خرید و حتی اجاره آپارتمان بعضا مجبور به «فروش خودرو» هستند و نیز در شرایطی که تورم بالای تولید حاشیه‌سود ساخت را پایین آورده هست،‌ «حذف الزام پارکینگ» برای مناطقی از تهران امکان داردد به عرضه واحدهای مورد توجه اقلیت خریدار و مستاجرهای دهک‌های پایین و نیز خانوارهای تک‌نفره و 2 نفره منجر شود.